Biệt thự nghỉ dưỡng ven biển tại Phú Quốc, Hạ Long, Nha Trang, Đà Nẵng… từ lâu đã trở thành biểu tượng của sự xa hoa và đẳng cấp, dù giá trị mỗi căn có thể lên đến hàng chục tỷ đồng. Sức hút ấy đến từ thiên nhiên ưu đãi, cảnh quan hiếm có cùng sự đầu tư mạnh mẽ của các tập đoàn hàng đầu như Vingroup, Sun Group, Bim Group hay FLC Group. Nhờ sự kết hợp giữa cảnh sắc và hạ tầng du lịch tiêu chuẩn quốc tế, bất động sản nghỉ dưỡng tại những thành phố biển luôn chứng minh được vị thế là kênh đầu tư bền vững suốt nhiều năm qua.
Vậy làm sao để đánh giá đúng bản chất của một dự án biệt thự biển giữa muôn vàn quảng cáo? Nhà đầu tư cần lưu ý những gì để tránh “mất tiền oan” và tối ưu lợi nhuận? Đâu là địa phương đáng đầu tư, chủ đầu tư nào uy tín, và có nên vay ngân hàng khi mua biệt thự nghỉ dưỡng ven biển?
Tất cả sẽ được SmartRealtors phân tích rõ ràng, đa chiều và dễ hiểu trong bài viết dưới đây giúp anh/chị có đủ căn cứ để đưa ra quyết định đầu tư chính xác và tự tin hơn.
LƯU Ý KHI MUA BIỆT THỰ NGHỈ DƯỠNG VEN BIỂN
Lưu ý 1 – Không nên sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn so với vốn tự có.
Biệt thự nghỉ dưỡng ven biển thường có giá trị lớn, thanh khoản chậm hơn các dòng sản phẩm phổ thông. Do đó, khách hàng chỉ nên tham gia khi đã có nền tảng tài chính đủ vững. Mức vốn tự có tối thiểu hợp lý thường từ khoảng 5 tỷ đồng trở lên.
Trên thị trường, nhiều chủ đầu tư đưa ra các chính sách vay vốn rất hấp dẫn, có thể lên tới 70–80% giá trị biệt thự. Tuy nhiên, để đảm bảo an toàn, tỷ lệ vay nên được khống chế ở mức không quá 50%. Khi vay cao, rủi ro xuất hiện ngay khi: lãi suất tăng, doanh thu khai thác phòng không đạt kỳ vọng, thị trường du lịch chững lại hoặc khó cho thuê trong mùa thấp điểm.
Biệt thự nghỉ dưỡng ven biển là cuộc chơi dài hơi, không phù hợp với những nhà đầu tư đang “căng” dòng tiền hoặc kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn bằng vốn vay ngân hàng quá lớn.
Lưu ý 2 – Biệt thự nghỉ dưỡng ven biển là BĐS thương mại nên phải xem xét kỹ tính khả thi khai thác du lịch.
Ngay cả khi khách hàng mua biệt thự nghỉ dưỡng ven biển để phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng cá nhân, phần lớn thời gian còn lại vẫn sẽ được bàn giao lại cho đơn vị vận hành để khai thác cho thuê. Điều này có nghĩa, yếu tố du lịch và khả năng hút khách của khu vực đóng vai trò rất quan trọng trong bài toán đầu tư.
Trước khi quyết định, nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ về tiềm năng du lịch của địa phương: lượng khách đến hàng năm, sản phẩm du lịch đặc trưng, hạ tầng giao thông kết nối (sân bay, cao tốc, cảng biển), mùa vụ du lịch cao điểm – thấp điểm và mức chi tiêu của du khách. Một biệt thự nghỉ dưỡng ven biển nằm ở khu vực có ngành du lịch phát triển bền vững, được quy hoạch bài bản, có thương hiệu điểm đến rõ ràng sẽ mang lại nguồn thu thụ động ổn định hơn nhiều so với những khu vực phát triển tự phát, thiếu quy hoạch dài hạn.
Bất động sản nghỉ dưỡng biển liên tục ghi nhận mức tăng trưởng tích cực trong nhiều năm.
Lưu ý 3 – Năng lực chủ đầu tư và đơn vị quản lý khai thác quan trọng như nhau.
Khi lựa chọn biệt thự biển, nhiều khách hàng chỉ tập trung xem chủ đầu tư mà bỏ qua tầm quan trọng của đơn vị quản lý vận hành. Thực tế, chủ đầu tư quyết định dự án có được xây đúng như cam kết hay không, tiến độ bàn giao, chất lượng công trình và mức độ an toàn dòng tiền. Trong khi đó, đơn vị vận hành quyết định trải nghiệm nghỉ dưỡng thực tế, công suất phòng, doanh thu cho thuê và giá trị thương hiệu của toàn bộ khu biệt thự.
Nhà đầu tư nên ưu tiên những dự án biệt thự nghỉ dưỡng ven biển có chủ đầu tư uy tín, năng lực tài chính tốt, đã triển khai thành công nhiều dự án trước đó. Đồng thời, đơn vị vận hành nên là các thương hiệu có kinh nghiệm trong ngành khách sạn – resort, nắm rõ cách khai thác thị trường du lịch, xây dựng được tiêu chuẩn dịch vụ đồng bộ và kế hoạch marketing bài bản. Một dự án có tổ hợp “chủ đầu tư mạnh – đơn vị vận hành chuyên nghiệp” thường sẽ có khả năng khai thác phòng tốt hơn, từ đó nâng giá trị biệt thự biển theo thời gian.
Sun Group – một trong những chủ đầu tư hàng đầu trong việc kiến tại biệt thự nghỉ dưỡng ven biển
Lưu ý 4 – Hầu hết biệt thự nghỉ dưỡng ven biển đều bán ở giá tương lai.
Phần lớn các sản phẩm biệt thự nghỉ dưỡng ven biển đều được định giá dựa trên kỳ vọng tương lai về du lịch, hạ tầng và thương hiệu điểm đến. Điều này khiến không ít nhà đầu tư kỳ vọng rằng ngay vài năm đầu đã có thể đạt tỷ suất lợi nhuận rất cao từ khai thác phòng. Tuy nhiên, thực tế trong 3–4 năm đầu vận hành, hiệu quả khai thác thường không “đẹp” như trên bảng tính.
Lý do là vì thị trường cần thời gian để hình thành thương hiệu, xây dựng tệp khách thân thiết, hoàn thiện hệ sinh thái dịch vụ xung quanh. Bên cạnh đó, các chi phí cho việc PR thương hiệu, truyền thông, vận hành ban đầu thường khá lớn. Đối với những dự án có chính sách cam kết lợi nhuận, nhà đầu tư càng phải hiểu rằng phần cam kết này hầu như đã được tính trong giá bán, hoặc giá bán đã được đẩy lên mức tương xứng để đảm bảo chủ đầu tư vẫn duy trì được khả năng chi trả.
Vì vậy, khi mua biệt thự biển, nhà đầu tư nên nhìn nhận “giá bán đã bao gồm kỳ vọng tương lai” và cân nhắc kỹ bài toán lợi nhuận thực tế trong giai đoạn 3–5 năm đầu.
Kết nối thuận tiện đến sân bay – cảng biển – trung tâm du lịch là yếu tố tăng giá trong tương lai của các biệt thự nghỉ dưỡng ven biển
Lưu ý 5 – Nắm kỹ điều khoản cam kết, những chi phí người mua phải chịu, và tên tuổi đơn vị kiểm toán độc lập.
Một trong những bước quan trọng khi mua biệt thự nghỉ dưỡng ven biển là đọc và hiểu tường tận các điều khoản trong hợp đồng. Nhà đầu tư cần quan tâm đến những nội dung như: điều khoản cam kết lợi nhuận, tần suất chi trả, cách tính doanh thu, tỷ lệ chia sẻ doanh thu giữa chủ sở hữu và đơn vị vận hành, các loại chi phí khấu trừ trước khi chia lợi nhuận.
Bên cạnh đó, không thể bỏ qua các chi phí cố định như phí quản lý, phí vận hành, phí bảo trì, chi phí bảo hiểm… Tất cả cần được liệt kê rõ trong hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng để nhà đầu tư dễ dàng dự tính dòng tiền. Việc có đơn vị kiểm toán độc lập tham gia giám sát doanh thu và báo cáo tài chính cũng là điểm cộng về tính minh bạch của dự án.
Dù là biệt thự nghỉ dưỡng ven biển hay bất kỳ sản phẩm bất động sản nào khác, sự rõ ràng về điều khoản và chi phí luôn là “lá chắn” quan trọng giúp nhà đầu tư tránh những tranh chấp và thất vọng về sau.
Lưu ý 6 – Đặc thù đầu tư biệt thự biển khác đất nền, căn hộ.
Nhiều người mang tâm lý “đầu tư biệt thự nghỉ dưỡng ven biển giống như mua một lô đất nền cao cấp” nên kỳ vọng thanh khoản nhanh và lợi nhuận đột biến trong thời gian ngắn. Đây là một sai lầm nguy hiểm. Biệt thự biển là dòng sản phẩm xa xỉ, giá trị lớn, tệp khách hàng hẹp hơn rất nhiều so với người mua đất nền hoặc căn hộ đại chúng. Vì thế, tính thanh khoản của biệt thự biển không thể cao bằng các dòng sản phẩm đó.
Tuy nhiên, chính yếu tố “đắt và hiếm” này lại tạo nên giá trị tích lũy theo thời gian. Khi khu biệt thự nghỉ dưỡng ven biển đi vào vận hành ổn định, tỉ lệ lấp đầy tốt, thương hiệu điểm đến được khẳng định, giá bán và giá thuê thường gia tăng đáng kể. Theo ghi nhận từ nhiều thị trường du lịch biển phát triển, biệt thự biển thường có xu hướng tăng trưởng tốt sau giai đoạn 4–6 năm, khi vận hành ổn định và hạ tầng xung quanh hoàn thiện.
Trải nghiệm nghỉ dưỡng cao cấp – yếu tố khiến các villa biển luôn được săn đón.
Lưu ý 7 – Cẩn trọng với các dự án giá rẻ bất ngờ cùng khu vực.
Đất ven biển, đặc biệt là những vị trí mặt biển đẹp, luôn có giá trị cao do quỹ đất giới hạn và chi phí đầu tư hạ tầng lớn. Biệt thự nghỉ dưỡng ven biển lại còn phải gánh thêm chi phí thiết kế, thi công, cảnh quan, tiện ích và vận hành. Vì vậy, những sản phẩm được chào bán với mức giá quá rẻ so với mặt bằng chung khu vực thường tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Các dự án này có thể cắt giảm tiện ích, không xây dựng đầy đủ hệ thống cảnh quan, không có đơn vị vận hành chuyên nghiệp, hoặc đẩy rủi ro vận hành cho chính chủ sở hữu – tức là khách hàng phải tự tìm khách, tự quản lý cho thuê, và không nhận được sự hỗ trợ thanh khoản. Khi đó, dù giá mua ban đầu thấp, nhưng chi phí thời gian, công sức và rủi ro về tính lấp đầy lại cao hơn rất nhiều.
Lưu ý 8 – Nếu mua đầu tư cần xác định rõ thời gian thu hồi vốn khả thi.
Đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là biệt thự biển, là cuộc chơi đường dài. Nhà đầu tư không nên đặt mục tiêu thu hồi vốn quá nhanh. Thông thường, với một dự án có tiềm năng tốt, vận hành ổn định, thời gian thu hồi vốn ở mức khả thi thường dao động trong khoảng 8–13 năm, tùy thuộc vị trí, thương hiệu, công suất khai thác và giá mua ban đầu.
Ngoài bài toán dòng tiền, người mua cần tìm hiểu kỹ thời hạn sở hữu của sản phẩm. Phần lớn biệt thự nghỉ dưỡng ven biển trên thị trường được sở hữu có thời hạn, khoảng từ 50–70 năm theo quy định, rất hiếm dự án ven biển vừa đẹp vừa được sở hữu lâu dài. Yếu tố thiên tai, khí hậu khắc nghiệt, biến động du lịch và những sự kiện bất khả kháng như dịch bệnh cũng cần được đưa vào kịch bản tính toán.
Đối với các khu vực ven biển miền Trung, bão lũ và gió mạnh là rủi ro thường trực. Người mua nên nghiên cứu thêm hiệu quả khai thác thực tế của các dự án lân cận hoặc các thương hiệu cùng phân khúc để có góc nhìn khách quan, thay vì chỉ dựa trên con số dự phóng trong tài liệu bán hàng.
Đăng ký ngay để chọn căn ưu tiên
Lưu ý 9 – Nên đầu tư vào thời điểm CĐT vừa mở bán và lựa chọn đại lý uy tín.
Thời điểm tham gia dự án cũng là yếu tố quan trọng trong chiến lược đầu tư biệt thự nghỉ dưỡng ven biển. Thông thường, những đợt mở bán đầu tiên (giai đoạn F1) sẽ có mức giá tốt hơn, nhiều ưu đãi hơn và sự lựa chọn sản phẩm đa dạng hơn về vị trí, hướng và tầm nhìn. Khi dự án dần hoàn thiện, giá bán sẽ được điều chỉnh tăng dần theo tiến độ xây dựng, mức độ hoàn thiện tiện ích và sức nóng của thị trường.
Tuy vậy, “mua sớm” chỉ thật sự an toàn khi nhà đầu tư chọn được chủ đầu tư có năng lực và giao dịch qua các đại lý phân phối uy tín, được chủ đầu tư ủy quyền chính thức. Khi đánh giá năng lực chủ đầu tư, nên xem xét: tiềm lực tài chính, doanh thu và lợi nhuận trong các năm gần đây, số lượng dự án đã triển khai, quy mô và chất lượng các dự án đã bàn giao, mức độ hài lòng của khách hàng, sự tham gia của đối tác trong và ngoài nước.
Xem thêm: SmartRealtors chính thức phân phối dự án Blanca City
Một biệt thự nghỉ dưỡng ven biển được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, vận hành bởi thương hiệu chuyên nghiệp, mở bán ở giai đoạn đầu với mức giá hợp lý sẽ luôn có lợi thế lớn hơn trong cả bài toán khai thác và tăng giá.
DANH SÁCH BIỆT THỰ NGHỈ DƯỠNG VEN BIỂN MỚI NHẤT
Ở Việt Nam, chúng tôi giới thiệu 1 số chủ đầu tư uy tín nhất trong phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng ven biển 5 sao là: Vingroup, Sun Group, Bim Group, CEO Group, FLC Group… Các dự án biệt thự nghỉ dưỡng biển đang mở bán và đáng sở hữu bao gồm:
- Blanca City Vũng Tàu
Siêu đô thị Blanca City với hàng loạt loại sản phẩm biệt thự nghỉ dưỡng ven biển
- Vinhomes Green Paradise Cần Giờ
Biết thự biển nghỉ dưỡng tại Vinhomes Green Paradise Cần Giờ
- Ixora Hồ Tràm – Bà Rịa Vũng Tàu
Biệt thự nghỉ dưỡng ven biển tại Hồ Tràm – Ixora Hồ Tràm
Xem thêm:
Liên hệ ngay với SmartRealtors để được tư vấn chuyên sâu, cập nhật bảng giá – chính sách mới nhất và chọn đúng biệt thự nghỉ dưỡng ven biển phù hợp nhất với nhu cầu đầu tư. Cơ hội sở hữu tài sản sát biển đắt giá – khan hiếm từng ngày đang nằm trong tầm tay!
- Công ty TNHH Bất động sản SmartRealtors
- Địa chỉ: 92 Nguyễn Hữu Cảnh Phường 22 Quận Bình Thạnh
- Hotline: 0916 25 78 25
