Khung giá thật nhất của Sun Cầu Giấy (Sun Feliza Suites) đang nằm trong tài liệu đào tạo đại lý do chủ đầu tư phát hành ngày 25/07/2025: tòa F2 từ 130–179 triệu/m², tòa F6 từ 142–173 triệu/m² với căn ngoại khu điển hình; căn nội khu chạm trần 165 triệu/m² (F2, hướng Đông Nam) và 148 triệu/m² (F6, hướng Tây Bắc). Đến tháng 8/2026, chủ đầu tư chưa công bố bảng giá niêm yết công khai nào — mọi con số vẫn đi theo bảng giá từng đợt.
Và ngay dưới bảng đơn giá đó có một dòng chữ nhỏ mà hầu hết bài viết về giá dự án này bỏ qua. Chúng tôi sẽ bắt đầu từ chính dòng đó.
Nguồn của con số: một tài liệu tự nhận là “rumor”
Trước hết phải sòng phẳng về xuất xứ. Bộ số 130–179 triệu/m² không nằm trong thông cáo báo chí hay bảng giá niêm yết — nó nằm trong tài liệu đào tạo nội bộ cho đại lý, phát hành 25/07/2025, và chính chủ đầu tư đặt tên file là “giá rumor”. Thời điểm đó dự án đang ở giai đoạn nén thị trường: ra mắt 1.667 căn hộ ngày 19/06/2025, gom booking qua tháng 7, mở bán quỹ căn đầu từ 05/08/2025, rồi ra mắt tiếp hai tòa F5–F6 ngày 10/08/2025.
Nghĩa là gì? Đây là khung giá chào giai đoạn ra hàng đầu tiên, không phải giá hôm nay. Nhưng nó vẫn là mốc neo đáng tin nhất đang có — vì nó là số duy nhất nằm trên giấy của chủ đầu tư, kèm đầy đủ điều kiện áp dụng. Chúng tôi cầm tài liệu này trực tiếp trong bộ hồ sơ phân phối.
Bài viết này từng dẫn mức “110–140 triệu/m² theo nguồn tin nội bộ” ở phiên bản 2025. Số đó sai so với tài liệu — xin rút lại. Đại lý viết về giá mà không tự sửa được số cũ của mình thì không đáng để anh chị đọc tiếp.
Bảng đơn giá theo tài liệu 25/07/2025
| Khu vực | Tòa – hướng | Đơn giá |
|---|---|---|
| Nội khu | F2 — Đông Nam | tối đa 165 triệu/m² |
| Nội khu | F6 — Tây Bắc | tối đa 148 triệu/m² |
| Ngoại khu | F2 — Tây Bắc | 130 – 179 triệu/m² |
| Ngoại khu | F6 — Đông Nam | 142 – 173 triệu/m² |
Quỹ căn giai đoạn đó: F2 có 347 căn, F6 có 392 căn; tòa F5 với 520 căn ra hàng ngay sau. Ba tòa còn lại theo lộ trình của chủ đầu tư.
Nhưng bảng này chưa đọc được, nếu thiếu các điều kiện in kèm bên dưới nó.
Những dòng chữ nhỏ quyết định phép so đắt – rẻ
Đơn giá tính trên diện tích thông thủy. Cùng một căn hộ, diện tích thông thủy luôn nhỏ hơn diện tích tim tường. Nhiều dự án quảng cáo đơn giá theo tim tường để con số trông mềm hơn. Đặt 179 triệu/m² thông thủy của Sun Cầu Giấy cạnh một đơn giá tim tường của dự án khác là so hai đại lượng khác nhau — phải quy về cùng một cách đo trước đã.
Chưa gồm VAT và kinh phí bảo trì. Giá trên hợp đồng sẽ cộng thêm thuế giá trị gia tăng và 2% kinh phí bảo trì theo quy định của Luật Nhà ở. Khoản này không nhỏ ở phân khúc trăm triệu mỗi mét vuông.
Áp cho tiêu chuẩn bàn giao thô. Đây là dòng đắt giá nhất. Bảng tiêu chuẩn bàn giao chính thức (bản T8/2025 — văn bản được ghi rõ là cơ sở pháp lý áp dụng khi có khác biệt với tài liệu bán hàng) mô tả: trần bê tông để thô không trát, sàn cán phẳng, tường trong căn xây thô không trát — khách hàng tự hoàn thiện. Tức là trên đơn giá kia, anh chị cộng thêm chi phí hoàn thiện nội thất trước khi ở được. Chủ đầu tư có phương án thứ hai: gói tiêu chuẩn căn hộ, đặt cọc 50% giá trị gói nội thất, cam kết hoàn thiện trong 6 tháng, kèm hệ thống đầu chờ điều hòa trung tâm. Chọn phương án nào thì phép so với các dự án bàn giao hoàn thiện cũng phải cộng khoản đó vào.
Chỉ áp cho căn điển hình. Căn góc, căn đặc biệt nằm ngoài khung — đừng lấy khung này trả giá cho một căn góc tầng cao.
Một phép nhân để hình dung vé vào, và đây là số chúng tôi tự tính, không phải giá chào: căn Studio-B diện tích 35,6 m² theo layout chủ đầu tư ban hành, nhân với đáy khung 130 triệu/m², ra khoảng 4,6 tỷ đồng — trước VAT, trước phí bảo trì, ở trạng thái thô. Con số thanh toán thực tế cho một căn cụ thể chỉ có trong bảng giá đợt kèm dự thảo hợp đồng.
Trăm bảy mươi triệu mỗi mét vuông mua được gì ở đây
Khung giá này đặt Sun Cầu Giấy vào nhóm đắt nhất trục phía Tây Hà Nội. Cái người mua nhận lại, theo đúng Q&A chính chủ bản 27/06/2025: mật độ xây dựng 31,49% trên khu đất 2,55 ha lõi Cầu Giấy; 3 tầng hầm rộng khoảng 74.000 m² với hơn 56.000 m² đỗ xe; bể bơi trong nhà hơn 850 m²; thang máy khu tầng cao chạy 6 m/s; hành lang có điều hòa trung tâm. Cảnh quan do EDSA thiết kế, tiện ích trong nhà AEDAS, kiến trúc CUBIC, vận hành bởi Sun Property Management.
Đắt hay đáng, câu trả lời phụ thuộc vào việc anh chị định giá các thông số trên bao nhiêu. Hồ sơ đầy đủ của dự án — pháp lý, tiến độ, cơ cấu căn — chúng tôi cập nhật liên tục tại bài hồ sơ Sun Feliza Suites; còn năng lực triển khai của chủ đầu tư thì nhìn được qua cách họ vừa vận hành một đại đô thị ở Hà Nam, phân tích trong bài đánh giá Sun Urban City. Ai muốn hiểu rộng hơn về Sun Group trước khi chốt, cứ bắt đầu từ đó.
Còn một điều nên biết khi mặc cả với chính kỳ vọng của mình: khung 130–179 là giá của tháng 8/2025. Thị trường căn hộ Hà Nội một năm qua không đi xuống, và các đợt ra hàng sau của cùng một dự án hiếm khi rẻ hơn đợt đầu. Kịch bản ngược lại không phải không thể — nhưng nếu ai đó chào anh chị một mức thấp hơn hẳn khung trên, việc cần làm không phải mừng, mà là hỏi bảng giá đợt kèm ngày phát hành.
Câu hỏi thường gặp
Giá bán Sun Cầu Giấy chính thức là bao nhiêu?
Chưa có bảng giá niêm yết công khai đến tháng 8/2026. Khung tham chiếu gần nhất từ tài liệu chủ đầu tư (25/07/2025): F2 130–179 triệu/m², F6 142–173 triệu/m² — thông thủy, chưa VAT và phí bảo trì.
Giá đó đã gồm VAT chưa?
Chưa. Cộng thêm VAT và 2% kinh phí bảo trì theo Luật Nhà ở thì mới ra số trên hợp đồng.
Bàn giao thô nghĩa là nhận nhà ở được ngay không?
Không. Trần, tường, sàn để thô, khách tự hoàn thiện — hoặc chọn gói tiêu chuẩn của chủ đầu tư (cọc 50% giá trị gói nội thất, cam kết hoàn thiện 6 tháng). Ngân sách mua nhà cần cộng khoản này.
Vì sao mỗi trang ghi một mức giá khác nhau?
Vì phần lớn số đang lưu hành là ước tính đại lý hoặc số cũ của giai đoạn trước — chính bài này từng dẫn 110–140 triệu/m² và đã đính chính. Số dùng để quyết định phải là bảng giá đợt đang mở, có ngày phát hành, kèm dự thảo hợp đồng.
Số liệu theo tài liệu bán hàng và Q&A của chủ đầu tư đến tháng 8/2025, đối chiếu tháng 8/2026; giá thay đổi theo đợt, đối chiếu tại thời điểm giao dịch. SmartRealtors là đại lý phân phối chiến lược Sun Group.
![THÔNG TIN CÁC DỰ ÁN SUN GROUP Ở HÒA BÌNH [CẬP NHẬT MỚI NHẤT]](https://smartrealtors.vn/wp-content/uploads/2025/11/cac-du-an-sun-group-o-hoa-binh-4.jpg)