Chung cư quận 7 hạng cao cấp gần như gói trong hai vùng: khu Phú Mỹ Hưng (Midtown, The Horizon, Riverpark Premier, Cardinal Court, The Antonia, Hưng Phúc) và dải ven sông, ven Nguyễn Văn Linh (Sunrise City, Eco Green Saigon, Q7 Saigon Riverside, M-One). Giá rao thứ cấp ngày 08/09/2026 trải từ 55 đến 200 triệu đồng/m², chênh gần 4 lần giữa hai đầu. Bảng dưới đây xếp 10 dự án theo giá rao, kèm mốc bàn giao và tên phường mới ghi trên giấy tờ từ 01/07/2025. Dự án nào “đáng ở” không quyết bằng thứ hạng giá rao mà bằng nhu cầu của từng nhà, phần đó nằm ở mục chọn theo tình huống.
Cách chọn 10 dự án. Chúng tôi lấy các chung cư trong ranh quận 7 cũ đã bàn giao ít nhất một tòa, có từ 20 tin rao bán trở lên trên Batdongsan.com.vn sáng 08/09/2026 để dải giá rao đủ dày, và có giá rao thấp nhất từ khoảng 55 triệu đồng/m² trở lên, mức mà thị trường quận 7 đang xếp vào nhóm cao cấp. Dự án chưa bàn giao xong (Sunshine City Sài Gòn) và dự án ngoài ranh quận 7 cũ (Celesta Rise, Essensia Sky ở Nhà Bè cũ) được nhắc riêng, không xếp vào bảng. Bài viết cho người mua để ở hoặc mua cho thuê dài hạn; người cần căn 2–3 tỷ ở quận 7 nên đọc mục cuối, vì phân khúc đó không nằm trong bảng.
“Quận 7” trên giấy tờ bây giờ là phường gì
Từ 01/07/2025, TP.HCM không còn cấp quận. Theo Nghị quyết 1685/NQ-UBTVQH15 ký ngày 16/06/2025, 10 phường của quận 7 cũ gộp thành 4 phường:
| Phường mới | Gộp từ | Dự án tiêu biểu trong bài |
|---|---|---|
| Tân Mỹ | Tân Phú + phần còn lại của Phú Mỹ | Midtown, The Horizon, Cardinal Court, The Antonia, Hưng Phúc |
| Tân Hưng | Tân Phong, Tân Quy, Tân Kiểng, Tân Hưng | Riverpark Premier, Sunrise City, M-One |
| Tân Thuận | Bình Thuận, Tân Thuận Đông, Tân Thuận Tây | Eco Green Saigon |
| Phú Thuận | Phú Thuận + một phần Phú Mỹ | Q7 Saigon Riverside, Sunshine City Sài Gòn |
Phần lớn “Phú Mỹ Hưng” trước đây thuộc phường Tân Phú, nay là phường Tân Mỹ. Tin rao trên các sàn hiện ghi kép kiểu “P. Tân Phú (P. Tân Mỹ mới)”, còn hợp đồng và giấy chứng nhận cấp sau 01/07/2025 sẽ chỉ ghi tên phường mới, không còn chữ “quận 7”. Sổ cũ vẫn có giá trị, không phải đổi.
Bảng 10 chung cư quận 7 theo giá rao
Giá rao đọc từ trang dự án trên Batdongsan.com.vn sáng 08/09/2026. Đây là dải giá tin đăng của người bán, không phải giá khớp giao dịch; số tin đang rao ghi kèm để anh chị biết dải nào đủ dày, dải nào chỉ vài căn. Mức tăng 1 năm là chỉ số trang này tự tính từ tin đăng của họ, cũng là tăng giá rao, không phải tăng giá giao dịch.
| # | Dự án | Phường mới | Bàn giao | Giá rao (triệu/m²) | Tin đang rao | Giá rao tăng 1 năm |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | The Horizon Phú Mỹ Hưng | Tân Mỹ | 01/2024 | 155,5–200 | 20 | +4% |
| 2 | Riverpark Premier | Tân Hưng | cuối 2018 | 115,6–162,8 | 28 | +13,7% |
| 3 | Cardinal Court | Tân Mỹ | 12/2023 | 138,4–156,5 | 20 | +20,1% |
| 4 | Midtown Phú Mỹ Hưng (4 phân khu) | Tân Mỹ | 06/2019 đến 11/2021 theo phân khu* | 101,7–150,1 | 79 | +6,1% |
| 5 | The Antonia | Tân Mỹ | 06/2023 | 106,5–140,2 | 20 | +12,7% |
| 6 | Eco Green Saigon | Tân Thuận | từ đầu 2021 | 81–107,2 | 36 | +13,5% |
| 7 | Hưng Phúc (Happy Residence) | Tân Mỹ | 2018–2019* | 85,9–103,7 | 43 | +10,9% |
| 8 | Sunrise City | Tân Hưng | theo đợt, hoàn tất trước 2018* | 71,6–95,8 | 129 | −0,5% |
| 9 | M-One Nam Sài Gòn | Tân Hưng | 2019* | 53,9–100,2 | 20 | +9,7% |
| 10 | Q7 Saigon Riverside | Phú Thuận | quý 3/2022 | 55–63,9 | 44 | +11,3% |
Mốc bàn giao đánh dấu * lấy theo trang môi giới hoặc trang giới thiệu dự án, chưa đối chiếu được công bố của chủ đầu tư; các mốc còn lại theo nguồn chủ đầu tư dẫn ở phần từng dự án.
Toàn địa bàn quận 7 cũ, cùng nguồn cùng ngày: 2.146 tin, dải giá rao 19,8–147,5 triệu/m², tăng 16,8% một năm. Mức tăng giá rao của cả quận cao hơn hầu hết dự án trong bảng; nguồn không tách số theo nhóm nên không biết phần tăng đến từ đâu.
Sunrise City là dự án duy nhất trong bảng có giá rao giảm sau một năm, dù có 129 tin, nhiều nhất bảng. Quỹ căn lớn, bàn giao theo đợt từ đầu thập niên 2010, nhiều người bán cùng lúc; đó là những gì nhìn thấy được trong tin rao, còn vì sao giá rao không nhích thì cần dữ liệu giao dịch mới nói được. Với người mua ở, đây là chỗ có nhiều căn để chọn nhất trong bảng; nhiều tin rao cùng lúc thường đi kèm dư địa thương lượng rộng hơn, nhưng đó là suy đoán từ số tin, không phải số liệu giao dịch, và tùy từng căn, từng người bán.
Chọn dự án theo tình huống của anh chị
“Đáng ở” trong bài này được đo bằng năm tiêu chí, không bằng thứ hạng giá rao: (1) pháp lý căn hộ rõ, đã bàn giao và có sổ hoặc đủ điều kiện cấp sổ; (2) quãng đường đi làm, đi học tính theo trục đường thật, kể cả điểm kẹt và ngập; (3) mật độ cư dân và cách quản lý vận hành, đọc qua số căn trên diện tích đất và cơ chế phí; (4) tầm nhìn và môi trường sống thật của căn, không phải của tờ rơi; (5) thanh khoản, đọc qua số tin rao và độ rộng dải giá rao. Một dự án hợp với nhà này có thể không hợp với nhà khác, nên phần dưới xếp theo tình huống.
Con học trường quốc tế trong khu Phú Mỹ Hưng, muốn đi bộ hoặc đi xe dưới 10 phút? Riverpark Premier nằm sát các trường trên trục Nguyễn Đức Cảnh, Hưng Phúc và The Antonia cùng trục Nguyễn Lương Bằng. Trong ba dự án đó, dải giá rao của Hưng Phúc thấp hơn The Antonia khoảng 20–25% tính trên m² (85,9–103,7 so với 106,5–140,2 triệu/m²), đổi lại tòa nhà bàn giao sớm hơn 4–5 năm.
Mua để cho chuyên gia nước ngoài thuê dài hạn thì Midtown nằm gần Crescent Mall và cụm văn phòng quanh Hồ Bán Nguyệt, và có số tin rao thứ cấp nhiều nhất trong nhóm Phú Mỹ Hưng (79 tin). Chúng tôi chưa khảo sát hợp đồng thuê thực tế nên không đưa con số lợi suất; anh chị hỏi thẳng ban quản lý tòa về tỷ lệ căn đang cho thuê trước khi tính.
Ngân sách 5–7 tỷ, muốn ở quận 7 nhưng không nhất thiết Phú Mỹ Hưng: Eco Green Saigon căn 2 phòng ngủ rao 5,5–6,98 tỷ, Sunrise City 2 phòng ngủ rao 5,9–8,17 tỷ, Q7 Saigon Riverside 3 phòng ngủ rao 5,38–5,88 tỷ. Cùng số tiền, một bên mua được căn 3 phòng ngủ ven sông Đào Trí, một bên mua căn 2 phòng ngủ ngay mặt tiền Nguyễn Văn Linh hoặc Nguyễn Hữu Thọ. Khác nhau ở quãng đường vào trung tâm và ở mật độ cư dân: Q7 Saigon Riverside có 3.580 căn trên 75.224,5 m² đất theo trang dự án của Tập đoàn Hưng Thịnh; Eco Green Saigon rộng 14,36 ha với khoảng 4.000 căn hộ trong 8 block 35 tầng theo trang giới thiệu dự án.
Muốn view sông thật, không phải “hướng sông” trong tờ rơi, thì trong bảng có ba nơi sông nằm ngay ranh dự án: Riverpark Premier (mặt sau giáp sông, khu Cảnh Đồi), Q7 Saigon Riverside (sông Sài Gòn, đường Đào Trí) và một số tòa Midtown nhìn ra sông. Trong các tin Midtown đọc cùng ngày, căn ghi view sông có giá rao cao hơn rõ rệt so với căn cùng diện tích quay vào trong; chênh bao nhiêu tùy tầng và phân khu, và đó là chênh giá rao, chưa phải chênh giá bán được.
Nhóm Phú Mỹ Hưng: 6 dự án của cùng một chủ đầu tư
Sáu dự án đầu bảng cùng chủ đầu tư là Công ty TNHH Phát triển Phú Mỹ Hưng, nên cách vận hành khá giống nhau, khác ở đời dự án và vị trí trong khu.
The Horizon là dự án nhỏ nhất, 166 căn tại lô CR8-3 Trần Văn Trà, nhìn thẳng Hồ Bán Nguyệt và cầu Ánh Sao; bàn giao từ tháng 01/2024 (trang dự án Phú Mỹ Hưng Corp). Giá rao 155,5–200 triệu/m² là dải cao nhất trong 10 dự án của bảng, và 20 tin rao gần như toàn căn 3 phòng ngủ từ 18,2 tỷ. Phù hợp: người mua căn 3 phòng ngủ để ở lâu dài, ưu tiên tầm nhìn hồ và đi bộ ra Crescent Mall, ngân sách từ 18 tỷ.
Cardinal Court bàn giao ngày 25–27/12/2023 theo tin trên trang phumyhungcorp.com.vn, khu đất 10.780 m², là dự án đầu tiên của Phú Mỹ Hưng có chứng chỉ công trình xanh EDGE (cùng nguồn). Giá rao tăng 20,1% sau một năm, mức tăng cao nhất trong bảng. Một phần vì nền so sánh thấp: theo ghi nhận của một sàn môi giới đầu 2026, nhiều căn ở đây từng được rao ngang hoặc dưới giá gốc đợt đầu của chủ đầu tư. Phù hợp: người mua căn mới bàn giao, quan tâm tiêu chuẩn xanh và chấp nhận giá rao đang ở pha tăng.
The Antonia (lô S6-1 Nguyễn Lương Bằng) bàn giao tháng 06/2023 (cùng bài tin trên phumyhungcorp.com.vn), căn 2 phòng ngủ rao 9,17–10,92 tỷ. Phù hợp: gia đình có con học trường trên trục Nguyễn Lương Bằng, cần căn 2 phòng ngủ mới, ngân sách 9–11 tỷ.
Riverpark Premier có 268 căn hộ, ba block 13–22 tầng trên khối đế chung, mặt sau giáp sông khu Cảnh Đồi, bàn giao từ cuối 2018 (trang dự án của Phú Mỹ Hưng). Dải giá rao đứng thứ hai trong bảng; hầu hết tin rao là căn 3 phòng ngủ 15–21,9 tỷ và không có căn nào rao dưới 15 tỷ trong 28 tin. Phù hợp: người cần căn rộng từ 112 m², view sông thật, gần cụm trường Nguyễn Đức Cảnh, ngân sách từ 15 tỷ.
Hưng Phúc (Happy Residence) gồm 4 tòa 19 tầng, 554 căn hộ diện tích 71–92 m² trên khu đất 9.592 m² (trang dự án của Phú Mỹ Hưng); mốc bàn giao 2018–2019 theo trang môi giới. Đây là dự án có dải giá rao thấp nhất trong nhóm Phú Mỹ Hưng, căn 2 phòng ngủ 76–78 m² rao từ 6,7 tỷ. Phù hợp: gia đình muốn ở trong Phú Mỹ Hưng với ngân sách 6,7–8 tỷ, chấp nhận tòa đã dùng 7–8 năm.
Midtown gồm bốn phân khu The Grande, The Signature, The Symphony, The Peak, tổng hơn 2.100 căn theo trang Midtown của Phú Mỹ Hưng; mốc bàn giao theo phân khu từ 06/2019 (The Grande) đến 11/2021 (The Peak) theo ghi nhận của một sàn môi giới, chúng tôi chưa đối chiếu được lịch bàn giao từng phân khu trên trang chủ đầu tư. Vì bốn phân khu khác đời, khác tầm nhìn nên dải giá rao 101,7–150,1 triệu/m² rộng; tin rao penthouse The Peak 272 m² lên tới 41,5 tỷ, còn căn 2 phòng ngủ 80 m² quay trong rao 8,5–9,5 tỷ. Phù hợp: người mua cho chuyên gia thuê hoặc cần nhiều lựa chọn diện tích, chấp nhận đọc kỹ từng phân khu trước khi so giá rao.
Phí quản lý là câu anh chị nên hỏi trước khi đặt cọc, không nên tin con số truyền miệng. Chủ đầu tư từ lâu công bố nguyên tắc thu phí “thu đủ bù chi” và chuyển quyền quyết định mức phí cho ban quản trị khi cư dân bầu ra (bài trên trang Phú Mỹ Hưng, dẫn lại từ SGGP 2006). Mỗi tòa hiện áp một mức khác nhau do ban quản trị tòa đó quyết; chúng tôi không có biểu phí 2026 của từng tòa nên không ghi số ở đây.
Ngoài Phú Mỹ Hưng: bốn dự án, bốn kiểu hàng
Sunrise City của Novaland kéo dài gần 1 km dọc Nguyễn Hữu Thọ với ba cụm North, Central, South, nhiều đời bàn giao khác nhau (mô tả theo trang dự án trên Batdongsan.com.vn). Giá rao 71,6–95,8 triệu/m², căn 1 phòng ngủ rao 4,71–6,02 tỷ; cùng Midtown, M-One và Q7 Saigon Riverside, đây là bốn dự án trong bảng có tin rao căn 1 phòng ngủ. Phù hợp: người cần nhiều căn để so, muốn ở mặt tiền Nguyễn Hữu Thọ và có sức thương lượng, kể cả căn 1 phòng ngủ.
Eco Green Saigon của Xuân Mai Corp tại 39B Nguyễn Văn Linh, phường Tân Thuận, quy mô 14,36 ha, khoảng 4.000 căn hộ trong 8 block 35 tầng, bắt đầu bàn giao từ đầu 2021 (trang giới thiệu dự án). Trong khuôn viên có một tháp khách sạn hợp tác với Hyatt theo công bố ngày 22/11/2019 của chủ đầu tư (hai thương hiệu Hyatt Place và Hyatt House, dự kiến mở 2023); tình trạng hoàn thành của tháp này đến 09/2026 chúng tôi chưa kiểm được. Một trang môi giới đọc cùng ngày ghi giá rao 61–67 triệu/m², thấp hơn hẳn dải 81–107,2 của Batdongsan; hai nguồn lệch nhau từ một phần tư trở lên, chúng tôi lấy nguồn có 36 tin cụ thể và ghi rõ ở đây để anh chị tự trừ hao. Phù hợp: người đi làm phía quận 5, quận 8 cũ qua cầu Nguyễn Văn Cừ, cần căn 2 phòng ngủ 5,5–7 tỷ và không muốn qua nút Kênh Tẻ.
Q7 Saigon Riverside của Hưng Thịnh tại 4 Đào Trí, 5 tòa 34 tầng, 3.580 căn hộ diện tích 53,2–86,69 m², bàn giao quý 3/2022 (trang dự án của Tập đoàn Hưng Thịnh). Đây là dự án có dải giá rao thấp nhất trong bảng; cùng M-One, đây là hai dự án có căn 1 phòng ngủ rao dưới 3,5 tỷ. Đào Trí nối ra Huỳnh Tấn Phát rồi mới tới Nguyễn Văn Linh, thêm một chặng so với các dự án mặt tiền trục lớn. Phù hợp: người ưu tiên diện tích trên mỗi đồng và view sông Sài Gòn, chấp nhận mật độ cư dân cao và quãng đường vào trung tâm dài hơn.
M-One Nam Sài Gòn của Masterise Homes ở Bế Văn Cấm, phường Tân Kiểng cũ (mô tả theo trang dự án trên Batdongsan.com.vn). Dải giá rao 53,9–100,2 triệu/m² rộng bất thường vì trộn officetel diện tích nhỏ với căn hộ; đọc tin rao ở đây phải nhìn loại hình trước, nhìn giá rao sau. Phù hợp: người mua căn nhỏ để ở một mình hoặc cho thuê ngắn hạn, đã phân biệt được căn hộ ở với officetel có thời hạn.
Kẹt xe và ngập: đọc trước khi chọn trục đường
Người ở Phú Mỹ Hưng đi trung tâm chủ yếu qua nút Nguyễn Văn Linh – Nguyễn Hữu Thọ rồi cầu Kênh Tẻ. Hầm chui tại nút này thông xe ngày 24/01/2025, nhưng đến cuối tháng 02/2025 Tuổi Trẻ ghi nhận giờ cao điểm vẫn ùn trên Nguyễn Hữu Thọ hướng vào trung tâm; sáng 13/02/2025 hầm ngập 30–40 cm sau mưa lớn. Hai tuyến đường gom bên hông cầu Kênh Tẻ (750 m và 425 m) được Sở Xây dựng TP.HCM đặt mốc hoàn thành tháng 03/2026 theo Nhân Dân 13/11/2025; đến lúc viết bài chúng tôi chưa kiểm được hai tuyến này đã thông xe hay chưa.
Nếu anh chị làm việc ở quận 1 cũ và đi xe hơi mỗi ngày, Sunrise City và Riverpark Premier là hai dự án phụ thuộc nhiều nhất vào nút giao này. Eco Green đi Nguyễn Văn Linh sang cầu Nguyễn Văn Cừ, không qua Kênh Tẻ. Q7 Saigon Riverside đi Huỳnh Tấn Phát qua cầu Tân Thuận, một lộ trình khác và dài hơn.
Tuyến metro số 4 dài khoảng 43 km đi ngầm dưới Nguyễn Hữu Thọ từ ga Nguyễn Văn Linh, lên cao từ ga Rạch Đỉa; Sovico là nhà đầu tư đề xuất và mốc khởi công dự kiến là quý 1 hoặc quý 2/2027 theo Thanh Niên 02/08/2026. Chưa có mốc khai thác. Mua chung cư quận 7 năm 2026 thì metro là chuyện của thập niên sau, không nên tính vào giá mua.
Sunshine City Sài Gòn và các dự án đang bàn giao dở
Sunshine City Sài Gòn (Phú Thuận, gần 10 ha, 9 tòa) không vào bảng vì mới có tòa S1 bàn giao từ 2021; các tòa S2–S4 được một số trang môi giới ghi bàn giao dự kiến từ quý 1/2026 và phân khu V5–V9 khởi công cuối 2025, chúng tôi chưa tìm được công bố chính thức của chủ đầu tư về hai mốc này. Mua căn ở tòa chưa bàn giao là mua hợp đồng, không phải mua nhà; cần đọc lại điều khoản chậm bàn giao và điều kiện cấp sổ.
Với căn thứ cấp ở bất kỳ dự án nào trong bảng, ba giấy tờ cần cầm trên tay: giấy chứng nhận (hoặc hợp đồng mua bán gốc kèm biên bản bàn giao nếu chưa có sổ), biên lai phí quản lý 3 tháng gần nhất, và xác nhận của ban quản lý về việc căn không nợ phí. Sổ của căn officetel hay căn hộ dịch vụ có thời hạn, khác căn hộ ở; chúng tôi có bài riêng về căn hộ sở hữu 50 năm.
Mua ở phân khúc 2–3 tỷ tại quận 7 thì sao
Không có trong 10 dự án trên. Dải 19,8 triệu/m² ở đầu thấp của toàn quận 7 cũ đến từ các chung cư cũ ở Tân Thuận, Phú Thuận và các căn officetel; đó là nhóm cần thẩm định pháp lý kỹ hơn nhiều, đặc biệt là thời hạn sở hữu và tình trạng cấp sổ của cả tòa. Bài về khu Nam Sài Gòn gồm những khu vực nào có phần bối cảnh rộng hơn nếu anh chị muốn mở sang Nhà Bè cũ, nơi Celesta Rise, Essensia Sky có giá rao mềm hơn nhưng đã nằm ngoài ranh quận 7.
Câu hỏi thường gặp
Chung cư quận 7 giá bao nhiêu năm 2026?
Giá rao thứ cấp ngày 08/09/2026 trên Batdongsan.com.vn: toàn quận 7 cũ 19,8–147,5 triệu/m² (2.146 tin); nhóm cao cấp trong bài 55–200 triệu/m². Đây là giá người bán rao, không phải giá giao dịch.
Mua chung cư ở Phú Mỹ Hưng thì ghi địa chỉ phường nào?
Phần lớn khu Phú Mỹ Hưng nay thuộc phường Tân Mỹ (gộp Tân Phú và một phần Phú Mỹ); khu Cảnh Đồi với Riverpark Premier thuộc phường Tân Hưng. Giấy tờ cấp sau 01/07/2025 không còn ghi “quận 7”.
Chung cư cao cấp quận 7 nào đáng mua để ở lâu dài?
Tùy nhu cầu, không tùy thứ hạng giá rao. Nếu ưu tiên trường học và dịch vụ trong tầm đi bộ, nhóm Phú Mỹ Hưng (Midtown, The Antonia, Hưng Phúc) hợp hơn. Nếu ưu tiên diện tích trên mỗi đồng, Q7 Saigon Riverside và Eco Green có căn 3 phòng ngủ rao dưới 7 tỷ.
Có nên mua chung cư quận 7 đợi metro số 4 tăng giá không?
Không nên tính metro vào giá mua lúc này. Tuyến mới ở bước đề xuất của nhà đầu tư, khởi công dự kiến 2027 và chưa có mốc khai thác.
Căn hộ quận 7 view sông ở dự án nào?
Riverpark Premier, Q7 Saigon Riverside và một số tòa Midtown có sông ngay ranh dự án. Với các dự án khác, “view sông” thường là nhìn xa qua nhiều lớp nhà; nên xem căn vào buổi chiều, lúc nắng tây rọi thẳng mặt sông.
Nguồn trong bài: giá rao, số tin rao và mức tăng giá rao 1 năm đọc từ trang dự án của Batdongsan.com.vn ngày 08/09/2026, là giá người bán đăng, không phải giá giao dịch. Số căn, diện tích và quy mô đất lấy từ trang của chủ đầu tư hoặc tập đoàn mẹ (phumyhung.vn cho Riverpark Premier, Hưng Phúc, Midtown; hungthinhcorp.co cho Q7 Saigon Riverside; saigon-ecogreen.com.vn cho Eco Green Saigon), từ trang đại lý phumyhungcorp.com.vn cho The Horizon, Cardinal Court, The Antonia, và từ mô tả dự án trên Batdongsan.com.vn cho Sunrise City, M-One. Mốc bàn giao Midtown theo blog Rever (môi giới); các mốc đánh dấu trong bảng chưa đối chiếu được với chủ đầu tư. Địa giới hành chính theo Nghị quyết 1685/NQ-UBTVQH15; thông tin giao thông theo Tuổi Trẻ, Nhân Dân, Thanh Niên dẫn tại từng đoạn. Smartrealtors không phân phối 10 dự án thứ cấp trong bài. Cập nhật 08/09/2026.*
Ảnh đại diện: Karel Bilek, CC BY-SA 4.0, via Wikimedia Commons. Chụp tháng 5/2019, trục Nguyễn Văn Linh nhìn về phía Nguyễn Hữu Thọ.
